내가 일산에 집을 사게 된 이유

 

최근에 부산집을 매도하게 되고 아이들과 와이프를 수도권으로 올려보내기로 하면서 어디로 갈 것인가에 대해서 정말 많은 고민을 했다. 

 

그 고민의 과정에는 여러가지 복잡한 상황이 섞여있었고, 결국 최종적으로 나와 와이프가 일산을 선택하게 된 이유와 과정, 그리고 그 사이에 보았던 것들을 이 포스트에 기록해본다.

 

 

 

나는 2009년부터 2014년까지 일산 백석동에 살다가 직장문제로 부산으로 거주지를 옮기면서 부산생활 10개년 계획을 세웠었다. 다행히 그 계획은 잘 실행이 되었고 상당히 계획에 잘 맞게 흘러갔다. 부산생활 10개년 계획의 일정은 2024년 여름쯤에 서울이나 수도권으로 올라올 계획이었지만, 현재 집을 매도하는 플랜이 실행되면서 10개년 계획상의 24년여름까지 1년반을 부산에서 전세로 있다가 수도권으로 가는 것이 불합리 하다는 결론에 이르렀다. 왜냐면 아이들이 고학년에서 적응하는 것 보다는 지금 바로 움직이는 편이 여러모로 낫겠다는 판단에서다.

 

대한민국 부모들이 대부분 비슷한 생각을 가지고 있겠지만, 나는 앞으로 지낼 10년은 아이들의 학창시절을 무탈하고 행복하게 지내면서 나의 출퇴근도 함께 만족할 곳을 찾고 싶었다. 그리고 아이들이 행복하다는 것은 어느정도 교우관계에서도 문제가 없어야 하고 우리의 이웃들도 그래야만 한다.

 

위 조건에서 아이들의 교우관계에서 이상한(?) 애들을 만나지 않게끔 하려면, 결국 부모의 자녀교육에 철학이 있어야하고 교육에 관심이 있는 부모가 많은 환경이래야만 교우관계가 원만할 확률을 높겠겠다는 판단에서 학군을 선택하게 되었다.

 

 

그래서 학군을 알아보았다.

 

https://post.naver.com/viewer/postView.naver?memberNo=38249019&volumeNo=33354393 

지금 학군 1위 지역은~ 전국 학군 순위 분석

 

위 블로그 글에 나와있는 학군과 호갱노노 기준의 학원 숫자를 기준으로, 직장인 여의도까지 1시간 이내에 통근이 가능한  학군을 정리한 결과, 크게 5곳 정도로 압축이 되었다.

 

1. 강남 대치권

2. 양천 목동권 (목동+신정)

3. 노원 중계권 (은행사거리)

4. 고양 일산신도시권 (후곡+백마)

5. 안양 평촌권

 

이중에서 1, 2번은 아파트의 매매/전세 가격이 너무 높고, 3번의 경우는 지하철역과 거리가 있어 여의도까지 출퇴근이 좀 불편하다고 판단했다. 물론 2번의 경우 약간 무리하면 가능은 하겠지만, 좁은 구축 아파트에서의 주차난과 교통지옥(염창IC, 서부간선)을 경험하면서 10년 이상을 살기엔 좀 무리가 있다고 생각했다. 정확히는 내가 그렇게 하고 싶지 않았다. 그게 과연 행복할까?

 

3번의 경우도 금액적으로는 가능했겠지만 2번과 비슷한 논리로 배제하게 되면서, 결국 속칭 서울 3대 학군은 포기하는 결론을 내렸다.

 

이제 남은건 4번과 5번.

 

 

먼저 안양 평촌권을 검토해 봤을때 여의도 출퇴근을 위해 지하철을 근처로 잡으면 아이들이 학원까지가 거리가 불합리해진다. 그렇다고 차를 가지고 출퇴근하더라도 공포의 서부간선과 기타 등등을 거쳐야한다는 점에서 마구 좋아보이지는 않았다. 그래서 다시 일산부터 보자는 마음이 생겼다.

 

 

일산은 과거에 5년정도 살기도 했었고, 과거부터 많이 왔다갔다 하던 지역이다보니까 친근한 부분에서 좀 더 가점이 있을 수 밖에 없다. 와이프가 과거에 만들었던 고양시 인맥들도 같이 활용 할 수 있기 때문에, 주 양육자인 와이프가 좀 더 편안한 환경이기 때문이다.

 

검토를 시작하면서 처음에 일산에 대한 나의 지식은 과거의 기억만 있었기 때문에 여의도로의 출퇴근이 버스(당산환승)에 의존하던 기억이었다. 그래서 일산에서 출퇴근을 잘 할 수 있을까 하는 의문이 있었다. 그런데 막상 네이버 대중교통 길찾기 기능으로 여의도를 검색하다보니 경의중앙선에서 공덕 5호선 환승으로 여의도 접근이 가능하다는 것을 발견하게 되었다.

 

아니 세상에 이런게 생겼어!?

 

백마역에서 여의도역까지 45분!

 

그렇다. 경의중앙선이 공덕환승이 되면서 과거와는 달리 상당히 여의도 접근성이 용이해진 것이다. 내 기억에 존재하는 과거의 일산과는 여의도 접근이 상당히 다르다는 것을 확인했다. '이 정도면 할만한데?' 라고 생각이 들었다. 실제 도어투도어 1시간이면 여의도에 출퇴근이 가능하다는 것은 과거 기억에 비해 굉장히 빨라진 시간이기 때문이다.

 

(후술하겠지만 연기의 연기를 거쳐 올해 운행을 시작하는 대곡-소사선으로 김포공항 9호선 급행 탑승이 가능해지면 더 빨라질 것으로 예측)

 

 

아무튼 상기 이유로 일산이 안양평촌보다 낫다 생각하고 일산의 후곡마을을 알아보게 되었다. 왜냐면 후곡마을이 워낙 학원가로 유명하다고 알고 있었기 때문이다. (AKA 학군)

 

 

이번에 일산에 자리잡으면 아이들이 성인이 될때까지 10년은 그대로 있을 예정으로 있는데, 검토를 해본 결과 후곡마을의 가장 큰 약점은 고등학교가 도보로 이동 가능한 곳이 없다는 점이다.

 

후곡학군의 직접적 영향권

 

위 캡쳐를 보면 주엽고와 대진고가 후곡마을 외곽으로 나와있어서 도보로 학교를 다니기에는 무리가 있는 단지가 많다. 또한 후곡마을 전체 고등학생들을 일반고인 대진/주엽고에서 전부 수용가능할리 만무하다. 그래서 실제 백마와 백석의 백마/백석/백신고까지 대중교통으로 통학하는 경우가 빈번하다고 들었다.

 

후곡이 좀 더 학군이 좋다고, 특히 오마초 오마중으로 이어지는 학군이 일산 내에서 가장 최강의 학군인 것은 알고 있지만, 아이들의 고등학교 통학도 나에겐 큰 비중이기에 조금 망설여졌다.

 

 

그래서 이번에는 고양시 넘버2 학군인 백마마을을 확인했다.

 

백마학군

 

넓게 보자면 빨간 색칠한 구역, 좀 더 작게 보자면 파란색 구역이 백마 학군의 직접적인 단지들이다.

 

이곳은 정발초 정발중으로 이어지는 초중학교 테크트리가 가장 훌륭하다고 이야기가 나오는 것으로 알고 있다. 실제 학생수를 봐도 그렇게 느껴진다.

 

캡쳐에서와 같이 후곡마을과는 다르게 초/중/고등학교가 단지에 골고루 잘 섞여있는 것을 볼 수 있다.

 

특히 강촌2단지 한신, 백마2단지 극동삼환, 백마3단지 금호한양, 백마4단지 한양청구의 경우 초중고가 인접해서 도보로 가능한 정도의 접근성이라 아이들의 통학편리성에서는 후곡보다 더 좋다고 생각이 든다.

 

나의 경우는 경의중앙선을 메인으로 할 것이기 때문에 위에 서술한 단지의 역순으로 선호도가 있긴하나, 아이들의 통학과 학원에서는 백마 2단지, 3단지가 가장 적절한 선택이라는 판단이 섰다.

 

 

 

그래서 최종적으로 백마학원가를 타겟으로 하는 아파트를 이사할 곳으로 선정을 하게 되었다.

 

 

 

자 이제 그럼 매매냐 전세냐의 기로에 서게된다. 매매를 선택하는 경우, 과거 20년간 일산의 집값의 상황을 생각하면 상당히 꺼려지는 것도 사실이다. 부동산 매매를 하면서 주거안정성이 가장 메인이지만, 물가상승률만큼은 자산의 가치가 상승하기를 바라는 것도 결코 무시할 수 없다. 그정도는 당연히 해줘야만 매수를 하는 이유가 된다.

 

반대로 전세를 선택하자니, 다른 곳을 갭투자하면서 전세대금 릴레이가 필요해지는 상태가 되기 때문에, 자금 운용이 상당히 타이트해진다. 즉 변수가 많아지고 신경쓸 일이 많아진다는 의미. 

 

 

그래서 매매를 기준으로 일산의 개발계획과 호재 등에 대해 한 번 알아보기 시작했다.

 

 

 

첫번째는 GTX-A 노선에 대한 호재이다. 이미 이것은 전부 현재 집값에 반영이 되어있는 상황이다. 특히 내 관점에서 학교도 없고 아무것도 없는 킨텍스 주변에 지은 신축들이 미래만을 보고 서울 요지의 집값에 준하는 가격이 된 부분은 사실 조금 이해하기 어려운 부분이긴하나, 신축효과와 미래를 위한 가치인가 하고 추정할 뿐이다.

 

 

1기 신도시의 대표 2곳인 일산과 분당 중 일산이 패배(?)한 이유 두 가지는 [1] 강남 접근성, [2] 일자리 라고 생각한다. 분당의 경우 강남 접근성이 좋고 판교쪽에 IT회사들이 대거 들어오면서 상당히 많은 수요로 크게 성장해왔다.

일산은 GTX-A로 [1]의 문제를 해결하는 효과가 있는 것은 확실히 맞다. 특히 GTX-A 노선의 경우 당장 개통이 가시권(내년)에 있고 가열차게 공사중이며, 25년 11월이 되면 삼성역은 무정차 통과하게되지만 동탄까지 운행할 수 있게 되면서 광역철도 1호로써의 가치를 입증하게 될 것이다.

 

일산에서 바라보자면 서울역과 수서역을 동시에, 그것도 20여분안에 다 도달 가능하다는 점은 상당한 메리트일 것이다. (3호선타고 수서까지가자면 1시간 30분인데.. 먼산)

 

 

 

 

 

두번째는 대곡소사선이다. 대곡소사선은 코로나와 난공사, 열차? 객차? 납기 지연으로 인해 연기에 연기를 거쳐서 올해 6월경 개통될 예정이다. 내가 대곡소사선을 1기 신도시 특별법보다 더 크게 생각하는 이유는 바로 김포공항역으로 접근이 가능하다는 점에서다.

 

대곡소사선이라는 이름에서도 알 수 있듯, 처음에는 대곡-소사를 연결하는 노선이지만, 노선연장 요구에 따라 일산역 또는 운정역까지 연장하기로 한 계획이 있었다. 그런데 대곡소사선 개통지연으로 연장계획이었던 노선까지 한번에 개통하기로 함에 따라서 일산역(혹은 운정역)에서부터 김포공항역까지 한번에 접근이 된다는 점은, 여러가지 의미를 가질 수 있다.

 

일단 첫번째로 김포에서 인천, 부천쪽으로 내려오는 수단이 버스밖에 없던 구간에 활기가 더해진다는 점이다. 국제공항을 자주 이용하는 사람이라면 김포공항에서 공항철도를 이용할 수 있고, 9호선을 이용하고자 하거나 GTX-A만으로는 광범위한 강남 접근이 불편했던 점을 9호선 급행으로 빠르게 도달 가능해진다. 내 개인적인 생각으로는 사실 9호선 급행 첫역을 이용해서 15분만에 여의도까지 진입이 된다는건 상당히 의미가 있는 일로 받아들여진다. (물론 좀 끼어가겠지만..)

 

즉 김포공항과 서울 남부지역 초 알짜노선인 9호선의 접근성 개선으로 GTX-A가 아니더라도 여의도, 강남 등 과거보다 훨씬더 수월하게 이동이 된다는 것이기 때문이다.

 

 

 

 

https://www.ebn.co.kr/news/view/1528710

1기 신도시 재건축 공약, 집값만 자극

 

 

세번째는 1기 신도시 특별법이다. 다들 아시겠지만 그냥 요약만 하자면 현재 2종 일반인 경우 250%, 3종일반인 경우 300%까지 묶여있는 용적률을 1기 신도시의 경우 500%까지 상향해서 재건축의 사업성을 살려주겠다는 의미이다. 상당한 호재는 맞지만 실제 재건축이 될 때까지 최소 기본 10년은 깔고 가야되는 거라 실제로 이게 집값에 극적으로 영향을 주려면 상당한 시간이 소요될 것이다. (현재는 집값이 좀 덜 빠지게 지지하는 효과..정도?)

 

주목할 한가지 부분은 사실 1기 신도시 특별법에 의한 재건축 효과보다도, 서울시에서 제한을 풀어주고있는 역세권(350m이내) 용적률 700%까지 상향가능한 부분이 더 의미가 있을 수 있다본다. 왜 갑자기 서울 이야기를 꺼내냐면, 서울에서 재건축 등을 진행할 때 특별히 역세권에 더 많은 용적률을 허가해준 사례들이 있는데, 이것이 서울이 아닌 일산에도 적용된다면 역세권의 아파트가 현재 재건축을 1번으로 추진하려고 하고있는 후곡/백마 통합 재건축 단지보다도 더 큰 효과가 있을 수도 있다.

 

특히 3호선과 경의중앙선을 바로 앞에 두고있는 단지들의 경우가 그러하다. 하지만 서울처럼 과밀한 동네가 아니기 때문에 정말 이정도 급으로 재개발이 될지는 조금 의문이기도 하지만, 킨텍스를 보자면 또 가능할 것 같기도..... (킨텍스 모 아파트 용적률 690프로... ㄷㄷ)

 

아무튼 이것은 좀 운에 맡겨야 할 부분.

 

 

 

네번째...는 쓸까말까 고민하다가 넣은 대곡 주변 개발계획이다.

 

위에서 언급했듯 대곡역은 이제 일산에서 최대 교통중심지가 된다. 

 

1. GTX-A

2. 3호선

3. 경의중앙선(서해선)

4. 경의중앙선(기존)

5. 교외선 또는 고양선(???)

 

킨텍스가 GTX-A와 방송산업단지로 저정도 가격경쟁력이 있었다고하면, 대곡역이 개발되는 경우 그보다 훨씬 더 많은 가치를 가질 수 있다고 생각한다. 특히 개발계획상으로는 초/중/고를 다 끼고 있기 때문에 사실 학원만 없을뿐이지 교통면에서 상당히 강력한 지역이 될 수가 있다.

 

 

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결론적으로 과거와 달리 현재 일산은 대중교통면에서 상당히 개선되었고, 개선되고 있고, 계속 좋아질 예정인 것으로 보인다. 인구통계를 봐도 계속 고양시 인구는 증가하고 있기 때문에, 인구가 있는 곳에 집 값은 당연히 상승(물가상승률반영)할거라는 예측을 해볼 수 있다. (고양시 인구 100만 돌파)

 

https://www.mygoyang.com/news/articleView.html?idxno=51176

(1기 신도시 발표 후 30년의 변화) 고양시 한해 살림, 1991년 3600억 → 2019년 2조3000억 - 고양신문

 

 

 

이러한 내용을 바탕으로 나는 일산에 집을 사는 것이 어느정도 타당할 수 있다는 결론에 이르렀다. 서울만큼 상승을 기대하는 것은 아니지만 과거와 달리 최소한 물가상승률에 준하는 부동산 자산의 가치상승은 계속 될 수 있을 거라 판단하여 일산에 집을 매매하는 것으로 결론을 내고 매물을 탐색하여 계약했다.

 

 

이 포스트를 쓰는 시점에서 1월말에 시행되고 있는 특례보금자리론과 부동산 가격 바닥설을 기반으로 초급매, 급급매, 급매들이 빠르게 소진되고 있다. 아니 이제 거의 없어졌다. 또 매물은 나올 수 있고 올해도 불확실한 금융상황으로 인해 등락은 거듭할 수 있겠지만 부동산 자산의 이평선을 그어봤을때 지금 현재 급급매가 사라진 가격정도가 적정선으로 보인다.

 

 

과거 글로벌 금융 환경에서 미국 유럽 일본 등 많은 나라들이 수 년간 돈을 계속 찍어내고 풀어버려서 지금 감당해내야 할 경제적 위기가 계속되기에 앞으로 당분간은 여력이 없어서 집값이 극적으로 오르진 않을 것이다. 하지만 현재 내가 알고 있는 지식과 현재 밝혀진 재료로는 거의 바닥에 근접했다고 생각한다.

 

 

10년뒤에 지금을 돌아봤을때 '아 그때 살껄' 이라는 말이 나올만한 타이밍일 수 있겠다. 지금의 나의 선택이 10년뒤에 그래도 선방했네 정도가 되기를 바라면서 이 포스트를 마친다.